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买房将告别公摊 对房价的影响是……

编辑:admin时间:2019-03-05 10:11来源:未知

住宅或将按套内面积计算

  2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。

住建部官网截图

  在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》(以下简称《意见稿》)备受关注,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”易居研究院智库中心研究总监严跃进,这是住建部 在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

截图《住宅项目规范(征求意见稿)》

  《意见稿》强调,这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。

  对购房总价影响不大

  人们最为关心的是,住宅按套内面积计算,是不是会导致房价上涨?

  北京大学房地产法研究中心主任楼建波说,一套房子的总价是固定的,在供求关系没有变化的情况下,如果按照套内面积来算,那么每平米的单价必然会有所提高。

  易居房地产研究院副院长杨红旭则认为,这只是一个计量标准的变化,不会改变房地产市场的整体走势,对购房总价没有明显影响。

  中原地产首席分析师张大伟分析明确表示,是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城市落地,的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。

  当然,面积计量方式的变化,对收费可能会产生影响。杨红旭分析指出,物业费、房产税等相关税费都是按照面积来收取的,标准改变之后,这些税费的单价也会相应提高,但总价不会有太大变化。

  公摊面积有何猫腻

  那么,饱受舆论关注的公摊面积又是什么?

  所谓公摊面积,是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积,根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:

  1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;

  2、每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。

  公摊问题积弊已久。张大伟认为,公摊面积中存在诸多猫腻,包括随着房价上涨,部分开发商趁机推高公摊系数牟利;物业公司多收费,供暖部门多收取暖费,开发商以“零公摊”造噱头忽悠购房者等等,都与公摊脱不了干系。

  意义何在?

  当然,住宅按照套内面积计算,也会带来非常积极的影响。

  严跃进表示,住宅将按套内面积计算,这意味着住建部对当前住房面积的定义有了很大的转变。实际来说,跟2018年下半年关于公摊面积的争议,以及房地产税计税标准有着很大的关系。那么,在此次住建部发布的《意见稿》中明确住房按套内面积计算,有望让公众这方面的担忧降到最低。

  住房按照套内面积计算,将会对未来市场形成怎样的影响?严跃进表示,主要功能时能够厘清所购住房面积到底是多大?使用面积到底有多少?从而能够有效避免之前开发商采用建筑面积计量住房面积时出现使用公摊面积夸大面积而产生的侵权行为,起到保护购房者的作用。

  当然,计量方式的改变,也会带来新的变化。从未来趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。

  不过专家表示,近期推出的可能性极小。张大伟分析认为,这只是一个工程建设规范公开征求意见,距离正式文件还很遥远,即使成为正式文件,也不确定是建议标准还是规定强制标准。“从政策内容看,包括了住宅、商业、工程建设等方方面面,包括全装修交付等等政策,这些政策起码5年内落地可能性非常小。”他说。

  张大伟同时提醒,羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。

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